给“东家”一个明白 给“管家”一个清白

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摘 要


  这笔钱,你也有份。 《中华人民共和国物权法》第二编第六章第七十条规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共

  这笔钱,你也有份。 《中华人民共和国物权法》第二编第六章第七十条规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。因此,小区公共收益归全体业主所有,这一点铁板钉钉。不管是物业公司,还是业主委员会,只相当于一个“管家”,替全体业主管理这笔收益。这应该是一个法律常识,但是,不少业主至今还蒙在鼓里,更谈不上有效行使权利。

  业主如何行使共有权利,是一项不小的考验。正因为这是“公共收益”,如果制度设计不好,就会出现所有者缺位,也就是人人都有权管、人人又没法管,结果必然是“东家”不明白、“管家”不清白。有时“管家”不听使唤,一个个“东家”也无可奈何。比如,部分业主要求公开小区公共收益的收支账目,但物业公司或业主委员会推三阻四或敷衍塞责。部分业主讨要公共收益的知情权、共同管理权,不仅要有强烈的公益心,还要有大量的时间精力去投诉乃至打官司。这个难度显然不小。个体力量小、维权难度大,正是一些小区公共收益变成“糊涂账”的重要因素。

  只有一个个分散的业主联合起来,才能更有效地主张合法权利。究其根本,小区公共收益何去何从,不是一笔钱的问题,而是一个复杂的治理问题。现实中,业主权利意识淡薄,自治能力不足,导致“管家”坐大。对广大业主来说,一要增强主人翁意识,主动参与公共事务,只有人人担起一份责任,才能避免公共事务无人管;二要增强依法维权意识,善于运用法律武器维护自身合法权益。纸上的权利是法律赋予的,现实的权利需要行动来争取。随着多数业主权利意识的觉醒和维权能力的提升,小区公共收益管理就会逐步进入法治轨道。不论法律诉讼案例,还是具体矛盾化解,一些发达城市在这方面已有相对成熟的经验。

  自治是一种权利,也是一种能力。这种能力不是天生就有的,要在实践中不断养成。我们说小区业主要自觉提高自治能力,不是说政府部门、社区自治组织等方面没有责任,就可以撒手不管。从制度层面看,业主自治举步维艰、公共收益管理混乱,与监督机制缺位密不可分。许多小区都成立了业主委员会,物业公司有业委会监督,但业委会谁来监督?实践证明,靠业主大会监督业委会,有时也是一厢情愿。对此,应结合各地实际,以地方法规或部门规章的形式,进一步完善社区自治结构,设立业委会的监督机构,从源头上防止业委会违背业主大会意志或业主整体利益。同时,在小区自治能力比较弱的阶段,社区自治组织如居民委员会等,应在基层政府指导下发挥积极作用,支持小区召开业主大会、成立业主委员会、完善业主自治结构,推动小区尽快走上有序自治之路。具体到小区公共收益管理,合肥市蜀山区探索设立共管账户是一种有益尝试。有关部门应鼓励各地探索创新,通过引入信托模式、第三方机构监管等方式,将小区公共收益管理置于阳光下,给“东家”一个明白,给“管家”一个清白。(吴林红)

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